Prendere casa: come sceglierla, di chi fidarsi e come evitare spiacevoli sorprese

La casa è il bene primario di tutti gli italiani. Avere la certezza di poter contare di un tetto sulla testa e avere la tranquillità che dopo una giornata di lavoro possiamo tornare nel nostro “nido” è quanto di più rassicurante ci possa essere.

Tuttavia, anche l’acquisto, l’affitto o la ristrutturazione di un’abitazione possono celare delle insidie e bisogna stare molto attenti a chi ci sia rivolgere, onde evitare di trovarsi in situazioni spiacevoli e vedere il nostro sogno cadere in frantumi.

Ecco, perché vi proponiamo alcuni consigli utili e pratici per vivere sereni in momento di prendere casa.

Prendere casa: l’acquisto

Nel momento in cui abbiamo deciso di prendere casa, occorre mettersi alla ricerca o tramite un’agenzia immobiliare seria ed affidabile o tramite annunci.

Come prima cosa dobbiamo essere sicuri che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile e che ne abbia l’integrale proprietà. Tale verifica si effettua acquisendo dal venditore stesso la nota di trascrizione che può essere richiesta rivolgendosi alla Conservatoria dei registri immobiliari, (che sono distribuiti territorialmente in relazione al luogo in cui si trovano i beni).

Inoltre, occorre controllare con attenzione se nel contratto di vendita è stato individuato con precisione l’immobile nel territorio e che non siano presenti diritti reali di godimento (es. uso, abitazione, usufrutto a beneficio di persone diverse dal proprietario).

Insieme a questo punto è opportuno verificare anche che nel contratto siano citate tutte le licenze ed autorizzazioni che hanno originato il diritto di costruzione (licenza edilizia, eventuale concessione in sanatoria, licenza sanatoria di abitabilità, planimetria e certificato di attualità catastale).

Nel momento in cui si stipula il contratto preliminare o compromesso, bisogna:

• Verificare le modalità di pagamento del prezzo, calcolando i tempi dell’adempimento sulla base delle vostre possibilità (cioè fissate delle date sicure per il versamento degli acconti, se previsti, e per la stipulazione del rogito, ossia del contratto notarile). Quantificate gli oneri economici complessivi per evitare sorprese (prezzo dell’immobile, costo dell’atto notarile, imposte, tasse, costo dell’eventuale finanziamento);
• Quantificare l’acconto da versare all’atto del compromesso come "caparra confirmatoria" che assolve anche alla funzione di risarcire l’eventuale danno da mancata stipulazione del contratto;
• Dilatare il più possibile i tempi, per fronteggiare ritardi nell’accertamento di cui sopra e per l’accensione di un eventuale finanziamento (prestito o mutuo);
• Non sottoscrivere, con carattere di assolutezza, che il bene immobile è esente da vizi, per la possibile presenza di difetti non immediatamente percepibili (perdite idriche, umidità, difetti di impiantistica, etc.) risalenti alla responsabilità del venditore;
• Se il venditore è coniugato, verificate se è in regime di separazione dei beni o di comunione; se è in comunione, occorre che il compromesso sia sottoscritto anche dal coniuge o, in alternativa, che sia corredato da procura speciale a vendere, da citare e da allegare.

Al momento del rogito, invece:

• Ricordare che è la parte acquirente che sceglie e paga, a proprie spese, il notaio di fiducia, il quale opera da "consulente", relaziona e garantisce dei requisiti di validità ed efficacia del contratto;
• Programmare la stipulazione orientativamente il 1° del mese per poter risparmiare sugli interessi di preammortamento (in caso di mutuo).

Prendere casa: la ristrutturazione

Prima di iniziare a ristrutturare un’abitazione bisogna informarsi circa i documenti che bisogna produrre per eventuali permessi comunali da richiedere. Ne esistono di tre tipi:

1. Manutenzione ordinaria o "piccole opere";
2. Manutenzione straordinaria;
3. Grandi opere.

La prima riguarda interventi di parti limitate di un edificio al fine di ridargli funzionalità perché decadente o non abitabile.

Per effettuare questo tipo di lavori, i proprietari non devono presentare alcuna domanda o segnalazione al Comune. Sono, comunque, responsabili della regolarità del lavoro, specie riguardo alle norme di sicurezza e di igiene.

Gli impianti, in particolare quelli elettrici e del gas, devono essere realizzati da personale qualificato che deve certificare la loro conformità alla legge. Gli interventi sulle finestre e sulle pareti (per es. installare o spostare pareti mobili) devono rispettare i rapporti di areazione e illuminazione previsti dalla legge.

Anche la manutenzione straordinaria da parte delle opere edilizie minori e comprendere interventi riguardanti:

• Consolidamento;
• Rinnovamento;
• Sostituzione di parti della struttura che non devo portare alla realizzazione di un edificio completamente diverso per forma, aspetto e uso dal precedente.

Per realizzare interventi di manutenzione straordinaria occorre presentare un progetto edilizio, unito ad una domanda di autorizzazione edilizia o a una denuncia di inizio lavori.

Per le grandi opere serve la domanda di una specifica concessione edilizia e di un versamento, a titolo, di contributo, al Comune. Nella voce grandi opere rientrano tutti gli interventi che riguardano un edificio tramite cambiamenti sostanziali:

• Cambio d’uso;
• Aspetto estetico;
• Dimensione edificio;
• Ricostruzione dello stabile.

Prendere casa: l’affitto

L’affitto è un contratto consensuale tra locatore e conduttore che devono osservare una serie di regole perché si stabilisca un rapporto di chiarezza reciproca e non si creino equivoci. Da ambo le parti, ci sono una serie di obblighi ai quali proprietario ed affittuario devono assolvere.

Gli obblighi del proprietario o locatore sono:

• Consegnare all’inquilino l’immobile in buono stato di manutenzione (a tal proposito deve avere la licenza di abitabilità per evitare che il conduttore possa chiedere la risoluzione del contratto);
• Provvedere a tutte le riparazioni necessarie alla destinazione d’uso dell’immobile, salvo quelle di piccola manutenzione (spettanti all’inquilino).

È consigliabile che il locatore:

• Depositi in modo fruttifero l’importo della cauzione versata dal conduttore;
• Accerti, in contraddittorio con il conduttore, lo stato di consegna e di riconsegna dell’immobile;
• Provveda alla dichiarazione fiscale del reddito prodotto dalla locazione, in quanto tale dichiarazione ha natura di presupposto necessario ai fini della intimazione di sfratto (es.: per morosità dell’inquilino). Il giudice può dichiarare inammissibile la domanda giudiziale in carenza di dimostrazione della denuncia fiscale;
• Provveda ad ispezionare, con dovere di preavviso e con periodicità l’immobile per verificarne lo stato di manutenzione.

Obbligo dell’inquilino o conduttore sarà quello di assicurare una diligenza media (cosiddetta del "buon padre di famiglia") nel servirsi dell’immobile per l’uso stabilito dal contratto.

Ai fini di questo obbligo, è bene che all’atto della sottoscrizione del contratto:

• Abbia verificato che l’immobile sia efficiente (cioè che l’impianto idrico, elettrico, di riscaldamento siano perfettamente funzionali, se possibile con l’assistenza di un tecnico di fiducia che attesti l’idoneità all’uso);
• Abbia escluso con certezza eventuali disfunzioni, in caso contrario gli potrebbero essere addebitate al momento del rilascio;
• Abbia verificato che il libretto di manutenzione della caldaia sia stato aggiornato dal proprietario, a fronte del periodico controllo di sicurezza;
• Abbia constatato che le condizioni delle eventuali tappezzerie siano ottimali (in caso contrario, è consigliabile inserire nel contratto il reale stato di consegna, indicando la qualità e la quantità dei difetti riscontrati);
• Pagare il canone di affitto nei termini stabiliti e con le modalità convenute (bonifico bancario, pagamento diretto, etc.) in modo che non comporti ritardi ed oneri economici aggiuntivi;
• Restituire, al termine del contratto, l’immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento dovuto al godimento.

Prima del rilascio dell’immobile è bene:

• Invitare, con raccomandata a.r., il proprietario ad ispezionare l’immobile con congruo anticipo. Reiterare, con lo stesso mezzo, l’invito, più volte, se il locatore non aderisce;
• Comunicare il rilascio dell’immobile e la disponibilità alla riconsegna delle chiavi, con raccomandata a. r. al locatore;
• Nel caso in cui l’inquilino intenda avere un termine flessibile per il recesso anticipato dal contratto, è bene che lo inserisca espressamente nel contratto ed abbia in evidenza il termine di preavviso del rilascio, di modo che la comunicazione (sempre con raccomandata a. r.) pervenga al conduttore nel tempo dovuto (es.: se si deve rilasciare l’immobile il 31 agosto ed occorrono 6 mesi di preavviso, questo deve essere comunicato entro e non oltre il 28-29 febbraio precedente, precisandosi che, a questa data, il locatore ne deve essere già a conoscenza);
• Provvedere ad una verbalizzazione dello stato di riconsegna (con la presenza preferibile di un testimone), in contraddittorio con il locatore;
• Munirsi di rilievi fotografici dell’immobile per eventuali sviluppi processuali e di contenzioso.