Come mandare via l’inquilino moroso e recuperare l’affitto: la guida completa

Avere a che fare con un inquilino moroso è quanto di più seccante e antipatico possa accadere a chi decide di mettere in locazione un immobile. L’insolvenza dell’inquilino è tollerabile fino a 20 giorni dalla data di scadenza presente sul contratto di locazione, e per un solo canone.

Vale a dire che se la data è fissata per il 5 di ogni mese, l’inquilino, secondo la legge 392/1978, ha tempo fino al 25 del mese per effettuare il bonifico del canone mensile.

Superato il limite dei 20 giorni, il proprietario può agire per vie legali e obbligare l’inquilino moroso a liberare i locali. Sfrattare un inquilino non è una cosa semplice e neppure di rapida realizzazione.

Quello che il proprietario deve tenere bene a mente è di non fare atti o gesti che potrebbero compromettere la sua posizione. Nello specifico, il proprietario non deve interrompere le utenze all’inquilino moroso, né cambiare la serratura dei locali in affitto.

Compiendo questi gesti “passa dalla parte del torto” e finisce per incappare nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (sentenze Cassazione n. 50696/2019 e n. 56400/2018).

Tuttavia, la procedura per mandare via l’inquilino moroso varia a seconda se c’è un contratto di locazione stipulato e registrato o una situazione di affitto in nero.

Se in entrambi i casi non si riesce a trovare un accordo tra le parti, occorrerà rivolgersi al giudice tramite un avvocato.

Inquilino moroso: danni per il proprietario

Dinnanzi ad un inquilino moroso, il proprietario va incontro a un danno economico non indifferente.

Questo non è legato soltanto al mancato ricevimento dei canoni di affitto non versati, ma anche alle spese legali che si ritrova ad affrontare per avviare la procedura di sfratto che può essere molto lunga.

A questo si aggiungono le tasse sulla casa che il proprietario è comunque obbligato a pagare, oltre al mancato guadagno nel periodo in cui deve cercare un nuovo affittuario.

Per queste ragioni è bene tutelarsi prima di sottoscrivere un contratto di affitto. Vediamo come.

Inquilino moroso: come mandarlo via

Se si ha a che fare con un inquilino moroso al quale avete somministrato un contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate, non avete nulla da temere. L’iter per sfrattarlo sarà lungo ma proficuo.

Le tappe principali per mandare via un inquilino moroso sono:

• Spedire all’inquilino moroso una raccomandata A/R in cui gli si intima il pagamento del canone mensile non versato entro un termine massimo, con avviso che, in caso contrario, il contratto si intenderà risolto e si procederà allo sfratto. Non si tratta di un obbligo, ma è opportuno procedere in tal senso, nella speranza di una pacifica soluzione della vertenza;
• Contattare un avvocato se l’inquilino se ne infischia e non paga;
• Citazione per convalida di sfratto per morosità che l’avvocato notificherà al conduttore. Si tratta di un atto giudiziario, con tanto di data dell’udienza in cui l’inquilino può presentarsi per proporre eventualmente un’opposizione.

In sede di udienza sarà il giudice a verificare se persiste la morosità, in quel caso emetterà l’ordinanza di sfratto, viene fissata una data entro cui l’inquilino moroso deve lasciare il locale portandosi via le sue cose.

L’inquilino potrebbe anche chiedere un termine di 90 giorni per pagare: è il cosiddetto termine di grazia.

Se in sede di udienza, l’inquilino presenta un’opposizione, ritenendo non presenti i presupposti per lo sfratto, a quel punto si pare una causa ordinaria.

Una volta superata la data fissata dal giudice e l’inquilino occupa anche i locali, il proprietario può fare ricorso all’ufficiale giudiziario che, recandosi nell’abitazione in questione, intima al conduttore di andare via.

Se anche in questo caso, l’inquilino è inadempiente, l’ufficiale giudiziario può aprire la porta con la forza, con l’ausilio di un fabbro o della forza pubblica. Una volta liberato l’appartamento, il proprietario torna in possesso delle chiavi dell’immobile.

Inquilino moroso: come evitare di pagare le tasse

Il locatore, per legge, deve dichiarare all’Agenzia delle Entrate i canoni di affitto anche se non percepiti. Per evitare il pagamento delle imposte, il proprietario di casa deve far notificare l’atto di citazione per convalida di sfratto.

Da quel momento non vi è più l’obbligo di dichiarare i canoni e non sarà necessario versare le imposte Irpef su quei canoni.

La normativa però è cambiata. Il decreto sostegni ha introdotto alcune novità.

A differenza di quanto accadeva prima del decreto, dove il proprietario era obbligato a pagare, fino alla convalida della sentenza di sfratto, anche senza aver percepito gli affitti; l’articolo 3 quinquies del dl 34/2019 ha anticipato la possibilità di non tassare gli affitti non percepiti da quando è stata richiesta e comunicata l’intimazione di sfratto, oppure da quando è stata inviata l’ingiunzione di pagamento.

L’opzione però restava applicabile solo per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2020.

Inquilino moroso: come richiedere il rimborso delle tasse

Come richiedere il rimborso? La modifica all’art. 3 quinquies del dl 34/19 allarga la possibilità di recuperare gli affitti anche per i contratti stipulati prima del 1° gennaio 2020.

Il locatore ha due modi per chiedere il credito d’imposta:

1. Indicarlo nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto, l’importante è non far passare il termine ordinario di prescrizione decennale;
2. Presentare una richiesta di rimborso agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione.

Il credito d’imposta spettante sarà pari all’ammontare delle tasse versate sugli affitti non percepiti.

L’art. 26 del Tuir (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) dice che:

• I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento;
• Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis) del Tuir;
• Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.

Al fine di ottenere il rimborso nel modello 730, bisogna avere i seguenti documenti:

• Intimidazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento;
• Sentenza passata in giudicato di convalida di sfratto per morosità ai fini del credito d’imposta;
• Dichiarazione dei redditi degli anni precedenti, in modo da dimostrare il reddito relativo ai canoni di locazione non riscossi.

Inquilino moroso: come recuperare i soldi dell’affitto

Insieme all’ordinanza di sfratto, come riporta laleggepertutti.it, il giudice emette anche un decreto ingiuntivo, che consiste in un ordine di pagamento nei confronti dell’inquilino moroso.

Il decreto ingiuntivo è un ordine a versare al locatore verso cui è debitore le somme non accreditate.

Qualora il conduttore (inquilino moroso) non dovesse provvedere al pagamento, il locatore (proprietario creditore) può procedere con la richiesta del pignoramento dei beni dell’inquilino e recuperare il maltolto.

Sarà l’avvocato che, accedendo all’Anagrafe tributaria, potrà individuare i beni e i redditi del debitore e proseguire con l’esecuzione forzata.

Attenzione: è possibile pignorare il conto corrente, il quinto dello stipendio o della pensione, beni mobili come l’auto.

Inquilino moroso e in nero: come sfrattarlo

Se il contratto di affitto è stato scritto ma mai registrato, e l’affitto viene pagato in nero, la procedura a cui abbiamo fatto riferimento non è valida. Quindi: come si può mandare via un inquilino moroso e in nero?

Nulla è perduto: il proprietario dovrà avviare una causa ordinaria, tramite il proprio avvocato, contro l’inquilino (azione per occupazione senza titolo) con il rischio di andare incontro a tempistiche molto lunghe.

Nella fattispecie: il giudice condanna l’inquilino a lasciare l’immobile ma non può obbligarlo a pagare i canoni non versati, essendo il contratto non registrato un contratto nullo e, quindi, privo di effetti.

Il tribunale potrebbe tutt’al più intimare all’inquilino il pagamento di un’indennità per il tempo in cui ha occupato l’immobile.

Se a seguito della sentenza non fa riscontro l’adempimento, il locatore può avvalersi della procedura esecutiva per il tramite dell’ufficiale giudiziario.