Come liberare una casa occupata?

Il fenomeno delle case occupate è sempre crescente. Capita di doversi assentare per qualche tempo e di ritrovarsi con l’abitazione preda di estranei che si insinuano nelle nostre case abusivamente, commettendo il reato di violazione di domicilio. Eppure, sebbene le vittime siano dalla parte della ragione è molto complesso liberare una casa occupata.

Abusivo non è solo chi occupa un immobile che non è proprio, forzando la serratura, ma lo è anche chi non paga il canone di affitto. Per ciascuna di queste ipotesi la legge prevede una diversa tutela.

Vediamo cosa fare in caso di occupazione abusiva e come effettuare uno sgombero di immobile occupato abusivamente.

Come liberare una casa occupata: inquilino abusivo

Se alla scadenza del contratto d’affitto, l’inquilino si rifiuta di lasciare l’immobile, è possibile ricorrere al tribunale tramite il proprio avvocato e chiedere un’ordinanza di sfratto.

Una procedura semplice e indolore che si risolve con una sola udienza. Il giudice, accertato l’invio della disdetta nei termini, emette l’ingiunzione di sfratto e fissa una data per lo sgombero dell’immobile.

Se entro tale data, l’inquilino non va via, il locatore - sempre per il tramite del proprio avvocato - può chiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario, il quale, avvalendosi eventualmente della forza pubblica, provvede materialmente a recarsi sul luogo e a ordinare all’abusivo di andare via. Eventualmente, è possibile avvalersi di un fabbro che apra coattivamente la porta di casa.

Bisogna badare bene ad un aspetto però: il locatore non può ricorrere all’utilizzo del suo mazzo di chiavi per entrare nell’immobile e togliere via le cose del conduttore, altrimenti sarebbe lui a commettere un reato.

Come liberare una casa occupata: inquilino moroso

Un’altra tipologia di inquilino è quello moroso, ovvero chi non paga l’affitto ed occupa un immobile non suo. Anche in questo caso, è possibile chiedere lo sfratto, seguendo la stessa procedura di cui sopra.

Lo sfratto può essere richiesto già dopo 20 giorni dalla scadenza di una mensilità. Ma se l’inquilino dovesse pagare prima che il giudice emetta l’ingiunzione di sfratto - sommando ovviamente anche le spese legali - la procedura si blocca e il contratto prosegue.

Come liberare una casa occupata: inquilino in nero abusivo

Nel caso in cui abbiamo a che fare con un inquilino in nero abusivo, l’opzione dello sfratto non è contemplata.

Non ci troviamo di fronte ad un contratto regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate e quindi non disponiamo di alcuna tutela. Se l’inquilino in nero (o senza contratto) non vuole andare via di casa, il locatore deve avviare, nei suoi riguardi, un ordinario giudizio civile di occupazione senza titolo.

Si tratta di una causa decisamente più lunga e onerosa, che potrebbe durare anche due o tre anni.

Il locatore può registrare tardivamente il contratto di affitto (solo se è stato sottoscritto a suo tempo), pagando tutte le sanzioni per il ritardo. La registrazione ha effetto retroattivo e consente di avviare la procedura ordinaria di sfratto.

Come liberare una casa occupata: occupazione abusiva

Si tratta dell’ipotesi in cui un estraneo si introduce di forza nel nostro appartamento, o di uno di nostra proprietà, senza avere la minima intenzione di andarsene.

Tale comportamento è innanzitutto passibile di querela penale. Il proprietario dell’immobile, infatti, può rivolgersi alla polizia o ai carabinieri per il reato di occupazione abusiva di immobile (o meglio detto “invasione di terreni ed edifici”).

In alternativa, è possibile depositare la querela presso la Procura della Repubblica. A tal fine, sarà consigliabile (anche se non necessario) avvalersi di un avvocato.

Il passo successivo è ottenere un ordine di sgombero da parte del giudice.

Nell’ambito del procedimento penale ci si potrà costituire parte civile e chiedere il risarcimento dei danni patiti a causa dell’illegittima occupazione.

Se l’occupante viene colto in flagranza di reato dalla Polizia, non ci sarà neppure bisogno dell’ordine del giudice che autorizzi del Forze dell’Ordine ad agire.

Chi occupa abusivamente un immobile che non gli appartiene va incontro a pesanti sanzioni. Il secondo comma dell’art. 614 del Codice penale, prevede fino a tre anni di reclusione per chiunque occupi abusivamente privata dimora, nonché chiunque si insedia clandestinamente o ingannando il proprietario. Se il fatto viene commesso con violenza, la pena aumenta fino a cinque anni.

Ci sono altre due strade che il proprietario può intraprendere: promuovere in tribunale un’azione per ottenere la reintegra del possesso (giudizio breve e snello); agire, sempre in tribunale, con un’azione di rivendicazione (che richiede invece la dimostrazione della proprietà).